DASAR PENGENAAN PBB (Pasal 6 ayat (1), (2))

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari traksaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
NB: Wajar artinya tanpa ada jual butuh, bosan, dsj..

Bila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui:

• Perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis
• Nilai Perolehan Baru
• Nilai Objek Pajak Pengganti

NJOP ditetapkan oleh MENKEU setiap 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangannya.

PENILAIAN OBJEK

1. Pendekatan Penilaian

• Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

* NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
* Biasanya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga untuk menentukan NJOP bangunan.

• Pendekatan Biaya (Cost Approach)

* Untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dengan dikurangi dengan penyusutan fisiknya.

• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

* Untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya tapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut.
* biasanya digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang dan objek perairan.

2. Cara Penilaian

• Penilaian Massal (Massal Appraissal)

* Dihitung berdasarkan Nilai Indeks Rata-rata(NIR) yang terdapat pada setiap ZNT (Zona Nilai Tanah)
* NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan dikurangi penyusutan fisik
* Perhitungan dilakukan dengan program komputer.

• Penilaian Individual (Individual Appraissal)

* diterapkan untuk Objek yang bernilai tinggi atau keberadaanya mempunyai sifat khusus, mis:
- Jalan Tol
- Pelabuhan laut/sungai/udara
- Lapangan golf
- Industri
- PLTA, PLTU, PLTG
- Pertambangan
- Tempat rekreasi
- Rumah mewah, pom bensin, usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

DASAR PERHITUNGAN (Pasal 6 ayat (3), (4))

NJKP (nilai Jual Kena Pajak)
- serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100%
- Persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah

Tarif yang dipakai itu TARIF TUNGGAL 0,5% (Pasal 5)


Cara perhitungannya:
PBB = TARIF x NJKP
= 0,5% x 20% x NJKP
= 0,5% x 40% x NJKP

NJOP = (NJOP Bumi + NJOP Bangunan)

Pasal 3 ayat 1

• Untuk kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, kebudayaan nasional yang nyata-nyata bukan untuk mencari keuntungan
• Kuburan, poeninggalan purbakala, dan yang sejenis dengan itu
• Hutan lindung, Hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum terbebani oleh suatu hak
• Untuk perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
• Untuk badan perwakilan organisasi Internasional yang ditentukan oleh MenKeu
  

PBB adalah pajak kebendaan atas bumi dan/atau bangunan yang dikenakan terhadap WP O.P atau badan yang secara nyata memiliki hak dan/atau memperoleh manfaat atas bumi dan/atau bangunan tersebut.

OBJEK PBB:
UU PBB Pasal 1 ayat 1
-> Bumi ialah tanah, perairan dan tubuh bumi yang ada di dalamnya

UU PBB Pasal 1 ayat 2
Bangunan ialah konstruksi teknik yang ditanamkan pada bumi di wilayah Indonesia.
Yang termasuk bangunan yaitu:

• Jalan lingkungan sekitar kompleks mis: hotel, mall, pabrik yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks
• Jalan tol
• Pagar mewah, tinggi > 1,5 m, panjang 120 m (tergantung bahannya juga, kec: bambu tidak termasuk)
  
• Kolam renang
• Tempat olahraga
• Taman mewah (rumah, mall yang dibuat secara permanen, membandingkan besar rumah dengan panjang dan lebar taman)
  
• Dermaga
• Kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
• Fasilitas yang memberikan manfaat (Profit oriented)

NON - OBJEK PAJAK:
UU PBB Pasal 3 ayat 1

• untuk kepentingan umum tanpa mencari keuntungan, mis: rumah ibadah, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi, dll
• untuk kuburan, peninggalan sejarah atau yang sejenis
• hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembangan yang dikuasai oleh desa, tanah negara yang belum dibebani suatu hak
• perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
• badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan (mis: IMF, PBB, dll)

SUBJEK PBB:
UU PBB Pasal 4 ayat 1 dan 3

• yang memperoleh manfaat atas bumi dan bangunan
• mempunyai hak atas suatu bumi
• memiliki, menguasai atas bangunan

UU PBB Pasal 4 ayat 2
WP adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban untuk membayar pajak