DASAR PENGENAAN PBB (Pasal 6 ayat (1), (2))

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari traksaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
NB: Wajar artinya tanpa ada jual butuh, bosan, dsj..

Bila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui:

• Perbandingan harga dengan Objek lain yang sejenis
• Nilai Perolehan Baru
• Nilai Objek Pajak Pengganti

NJOP ditetapkan oleh MENKEU setiap 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangannya.

PENILAIAN OBJEK

1. Pendekatan Penilaian

• Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

* NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
* Biasanya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga untuk menentukan NJOP bangunan.

• Pendekatan Biaya (Cost Approach)

* Untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dengan dikurangi dengan penyusutan fisiknya.

• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

* Untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya tapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut.
* biasanya digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang dan objek perairan.

2. Cara Penilaian

• Penilaian Massal (Massal Appraissal)

* Dihitung berdasarkan Nilai Indeks Rata-rata(NIR) yang terdapat pada setiap ZNT (Zona Nilai Tanah)
* NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan dikurangi penyusutan fisik
* Perhitungan dilakukan dengan program komputer.

• Penilaian Individual (Individual Appraissal)

* diterapkan untuk Objek yang bernilai tinggi atau keberadaanya mempunyai sifat khusus, mis:
- Jalan Tol
- Pelabuhan laut/sungai/udara
- Lapangan golf
- Industri
- PLTA, PLTU, PLTG
- Pertambangan
- Tempat rekreasi
- Rumah mewah, pom bensin, usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

DASAR PERHITUNGAN (Pasal 6 ayat (3), (4))

NJKP (nilai Jual Kena Pajak)
- serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100%
- Persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah